Baufinanzierung: Schritt für Schritt zum soliden Finanzierungsplan
16.01.24
8 min
Vom Kassensturz bis zum Eigenkapital: In diesem Beitrag findest du alles, was für deine Baufinanzierung relevant ist. Schließlich möchtest du dieses wichtige – und vor allem teure – Projekt von Anfang an überzeugend angehen. Und unnötige Risiken vermeiden. Betrachte die Finanzierung also als das Fundament deines Wohntraums. Ganz egal, ob du ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest.
Finanzierung Immobilienkauf: Starte gründlich und detailreich
Denkst du auch Sätze wie: „Was ich jetzt an Miete zahle, kann ich monatlich auch in ein eigenes Haus oder in eine Eigentumswohnung investieren?“ Wir bei der Sparda BW wissen, dass viele Immobilienvorhaben mit einem solchen Gedanken gestartet wurden.
Doch auch, wenn dein Herz ganz laut pocht, wenn du an deine eigenen vier Wände denkst, solltest du deinen Kopf unbedingt einschalten. Denn das, was sich in den Träumen toll anhört, ist in der Realität oft ganz anders. Deswegen solltest du unbedingt als ersten Schritt gründlich recherchieren zu den Finanzierungsmöglichkeiten und den verschiedenen Arten von Bankkrediten. Denn du brauchst einen soliden Finanzierungsplan, der deine finanziellen Möglichkeiten REALISTISCH abbildet.
Wichtige Überlegungen für deine Immobilienfinanzierung
Kassensturz und Bestandsaufnahme
Du startest die Realisierung deines Finanzierungsplans am besten mit einer Bestandsaufnahme in Sachen Kapital.
Auf zum Kassensturz:
Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?
Habe ich Reserven für finanzielle Engpässe?
Was benötige ich, um meinen jetzigen Lebensstandard zu halten?
Wie hoch ist die monatliche Belastung?
Wie viel kann ich tatsächlich abbezahlen?
Habe ich bereits andere Bankkredite aufgenommen?
Wir empfehlen dir eine langsame, sorgfältige Vorgehensweise in Sachen Finanzierung deines Immobilienkaufs:
Schreibe alle Ausgaben auf: etwa zu Lebensmitteln, Autos, Hobbys und Freizeit, Geschenken, Urlaub, Versicherungen sowie Sonderanschaffungen. Denn nur so kannst du deine maximalen Darlehensraten festlegen.
Sei unbedingt ehrlich und bleibe realistisch: Auch, wenn es dir in der ersten Euphorie leicht möglich erscheint, deinen Lebensstil einzuschränken, ist es im Alltag doch schwer, die eigenen Ansprüche herunterzuschrauben.
Denke langfristig bei deinem Finanzierungsplan: Nicht nur den Urlaub in diesem Jahr brauchst du Kapital, sondern auch für die Urlaube in kommenden Jahren.
Agiere sicherheitsbewusst: Für den Fall der Fälle solltest du zusätzliche Rücklagen haben. Du könntest krank werden, deinen Job verlieren oder deine finanzielle Lage verschlechtert sich plötzlich wegen anderer Entwicklungen. Was wir natürlich alles nicht hoffen!
Wir von der Sparda BW unterstützen dich gerne schon bei deinen Überlegungen in Sachen Geld:
Die Faustregel der Verbraucherschützerinnen und -schützer
Du gehörst nicht zu den Menschen, die sich eine Traumimmobilie im Vorbeigehen leisten können? Dann ist die Finanzierung deine Möglichkeit zum Hauskauf oder -bau. Die Faustregel der Verbraucherschützerinnen und -schützer lautet: Deine Raten sollten 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Eine zentrale Rolle spielt auch das Eigenkapital. Eigenheim ganz ohne? Auch das geht; Fachleute wie die von der Sparda BW raten aber, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie alle anfallenden Nebenkosten (rund 10 Prozent des Kaufpreises) selbst aufzubringen.
Strategisch zur perfekt passenden Finanzierung
Neben der Suche nach dem passenden Kreditinstitut stehen künftige Hauseigentümerinnen und Wohnungsbesitzer häufig vor einer weiteren großen Herausforderung: sich im Angebotsdschungel der vielen Finanzierungsformen für das beste Finanzierungskonzept zu entscheiden.
Zahlreiche Variablen wie Eigenkapital, Kreditsumme, Laufzeit, Tilgungsrate und Sondertilgung, Förderungen oder Bausparverträge lassen eine Vielzahl von Modellen zu. Unsere Empfehlung bei der Sparda BW für alle künftigen Bauherrinnen/Bauherren und Immobilienkäuferinnen/Immobilienkäufer: Lass dich im Vorfeld ausgiebig und unverbindlich beraten, vergleiche genau und frage nach, wenn etwas unklar ist. Denn nur so stellst du deine Finanzierung für den Hauskauf auf ein sicheres Fundament.
Wichtige Entscheidungen in Sachen Finanzierungsmöglichkeiten
Am besten legst du dir vor dem Gespräch mit der Beraterin oder dem Berater deine Strategie zurecht. Einen Rahmen geben dir die beiden Finanzierungsmodelle Annuitäten-Darlehen und Volltilger-Darlehen:
Annuitäten-Darlehen werden über einen festgelegten Zeitraum mit gleichbleibenden Raten zurückgezahlt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. So sind kleine monatliche Raten möglich. Doch dafür ist die Laufzeit eines Annuitäten-Darlehens entsprechend lang. Denke an die Anschlussfinanzierung am Ende des Zeitraums. Verhandle hier frühzeitig, denn die Zinsen können in der Zwischenzeit steigen.
Volltilger-Darlehen setzen die Rate so an, dass der gesamte Kredit nach einer möglichst kurzen, zuvor festgelegten Laufzeit abbezahlt ist. Deine monatliche Belastung ist bei einem Volltilger-Darlehen sehr hoch.
Zwischen diesen beiden Finanzierungsmöglichkeiten gibt es diverse Zwischenlösungen. Zum Beispiel kannst du durch Konditionen wie Sondertilgungen oder einen variablen Darlehenszins deine Immobilienfinanzierung an deine individuellen Bedürfnisse anpassen. Zudem haben Bausparverträge und Förderungen von Bund, Ländern, KfW, Gemeinden, Kirchen oder Energieversorgern einen wesentlichen Einfluss auf die Kosten deiner Baufinanzierung. Du siehst: Auch hier lohnt sich eine intensive Beratung zu den Finanzierungsformen. Wir bei der Sparda BW helfen dir gerne weiter!
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Grundsätzlich gilt: Je mehr Geld du selbst aufbringen kannst, umso günstiger wird der Zinssatz deiner Finanzierung. Klar, das Risiko für deine Bank sinkt mit jedem Euro, den du dir nicht leihen musst. Doch auch ohne Eigenkapital gibt es Möglichkeiten! Allerdings wird diese Finanzierung ohne Eigenkapital meist richtig teuer.
Das Finanzierungsrisiko an sich ist bei den Varianten mit und ohne Eigenkapital dasselbe. Denn unabhängig von der Investition musst du in beiden Finanzierungsmodellen die festgelegten Raten regelmäßig begleichen. Die Unterschiede liegen vielmehr in der Länge der Laufzeit und der Höhe der Zinsen.
Modell 1: die 100-Prozent-Finanzierung, bei der der Kauf der Immobilie voll finanziert wird, nicht aber die entstehenden Nebenkosten. Denn du bringst in diesem Fall die finanziellen Mittel zur Begleichung der Grunderwerbssteuer, der Notariatskosten, der Grundbuchgebühren und ggf. der Maklerkosten selbst auf.
Modell 2: die 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Nebenkosten durch das Darlehen oder einen separaten Privatkredit abgedeckt werden.
Vollfinanzierung: das Darlehen mit besonderen Voraussetzungen
Beide Vollfinanzierungs-Darlehensmodelle werden unter besonderen Umständen von Banken vergeben. Nur, wenn du eine überdurchschnittlich gute Bonität vorweisen kannst und ein sehr hohes und gesichertes Einkommen hast, bekommst du eine 100- bzw. 110-Prozent-Finanzierung. Und das ist auch gut so: Denn eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist teurer, dauert länger und ist langfristig weniger vorhersehbar.
Eins ist bei diesen speziellen Finanzierungsmodellen aber immer gleich: Es gilt, die angebotenen Finanzierungen detailreich zu prüfen und intensiv miteinander zu vergleichen!
Unser Tipp: Du solltest dich bei einer solchen Vollfinanzierung unbedingt vor dem Verlust der Immobilie oder einer möglichen Privatinsolvenz schützen – etwa über eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung. In einer seriösen Beratung zur Immobilienfinanzierung wirst du bestimmt auf diese Möglichkeiten zur zusätzlichen Absicherung aufmerksam gemacht.
Der gute alte Bausparvertrag
Banken wie die Sparda BW bieten dir bei einer Vollfinanzierung häufig an, schon während der Tilgungsphase Eigenkapital in Form eines Bausparvertrags aufzubauen. Dazu zahlst du über einen bestimmten Zeitraum festgelegte Raten jeweils in das Darlehen und in einen Bausparvertrag. Während dieser Phase werden auf diese Weise nur die Zinsen des Kredits getilgt sowie Eigenkapital aufgebaut, das am Ende der Laufzeit schließlich zur teilweisen Tilgung des Finanzierungsdarlehens genutzt werden kann. Die Anschlussfinanzierung kannst du dann zu deutlich besseren Konditionen abschließen.
Auf einen Blick: die 4 Säulen einer stabilen Finanzierung
Das 4-Säulen-Modell ist das solide Fundament für deine stabile Finanzierung:
Bankdarlehen – vergleiche intensiv verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter.
Zinssicherung – überlege genau, wie du langfristig den besten Zinssatz für dich herausholst.
Fördermittel – checke detailreich, welche Angebote es gibt.
Risikoabsicherung – denke und handle immer auf Sicherheit bedacht.
Wenn du nach diesem Modell handelst, dann hast du alles getan, um die Finanzierung deiner Wunschimmobilie möglichst sicher zu gestalten.