Schritt für Schritt: Leitfaden und Tipps zum Wohnungskauf
30.09.24
8 min
Ein Leben in den eigenen vier Wänden: Das ist der Traum vieler. Keine anstrengenden Vermieterinnen und Vermieter, keine Mietpreiserhöhungen, dafür aber ein gemütliches Heim und eine sichere Kapitalanlage in einem. Ein ganzes Haus muss es für manche aber gar nicht sein – vielleicht weil sie das Leben im eher urbanen Umfeld bevorzugen oder sie im Alter weniger Raum benötigen und sich verkleinern wollen. Worauf du beim Wohnungskauf achten solltest, fassen wir in diesem Ratgeber als Überblick zusammen.
Vor dem Wohnungskauf: Bedürfnisse klären und Erwartungen definieren
Du bist dir sicher: Es soll eine Eigentumswohnung sein – egal, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur späteren Vermietung. Dich direkt den gängigen Immobilienportalen zu widmen oder sogar Makler ins Boot zu holen, ist allerdings das sprichwörtliche Pferd-von-hinten-aufzäumen. Nimm dir stattdessen Zeit und kläre einige grundlegende Fragen. Bereits mit dem Aspekt „Selbst- oder Fremdnutzung“ kann ein ganz anderer Anforderungskatalog verbunden sein. Geht es nämlich rein um eine Kapitalanlage, spielen Lage, Rentabilität und künftiges Wertsteigerungspotenzial eine erhebliche Rolle. Zentral und mittendrin im Geschehen – oder doch lieber in einem Randgebiet? Alt- oder Neubau? Einzugsbereit oder renovierungsbedürftig? Was auch immer du bevorzugst: Besonders die Lage ist mehr als eine Frage des Geschmacks. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Kitas, Schulen und Arztpraxen trägt zur Attraktivität und Wertentwicklung der Immobilie bei. Und natürlich zu deiner Lebensqualität! Schau dir außerdem an, wie sich deine Wunschgegend voraussichtlich entwickeln wird und wie es um die Nachbarschaft und die Sicherheit bestellt ist. Es lohnt sich, diese Fragen so detailliert wie möglich zu beantworten und alle für dich relevanten Faktoren zu berücksichtigen.
Der Kassensturz: Wie viel Wohnung passt in dein Budget?
Eigenkapital und Finanzierung – nach deinen Vorüberlegungen sind das die wichtigsten Themen, damit der Kauf einer Eigentumswohnung reibungslos klappt. Summiere als Erstes dein Eigenkapital, das du in die Finanzierung einbringen kannst und möchtest. Expertinnen und Experten empfehlen, dass das mindestens 20 Prozent des Kaufpreises umfassen sollte. Besser sogar mehr. Das senkt einerseits die monatlichen Kreditraten und verbessert andererseits die Konditionen, die dir von deiner Bank angeboten werden.
Bedenke auch, dass nicht nur der Kaufpreis für die Immobilie zu Buche schlägt. Kaufnebenkosten wie Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen können gut und gerne bis zu 15 Prozent des Wohnungspreises betragen. Denke bitte außerdem an eine Absicherung für kritische Situationen: Eine Restschuld- oder Berufsunfähigkeitsversicherung kann dich und deine Familie in schwierigen Zeiten finanziell schützen. Lass dich bei der Erstellung eines tragfähigen Finanzierungsplans gerne von unseren Expertinnen und Experten beraten! Sie wissen übrigens auch, welche staatlichen Förderprogramme eventuell infrage kommen.
Die Suche beginnt: Besichtigungen für den Wohnungskauf
Du weißt, was du willst. Dein Budget steht, von deiner Bank hast du sogar schon eine Finanzierungszusage. Dann beginnt deine aktive Suche genau jetzt. Eine gute Anlaufstelle sind natürlich die bekannten Online-Immobilienportale, bei denen du die Angebote nach deinen Kriterien filtern kannst. Richtige Wohnschätze „verirren“ sich hierhin allerdings immer seltener. Ziehe die Unterstützung eines Maklers oder einer Maklerin in Betracht und nutze unbedingt persönliche Netzwerke, um Wohnungen in deinem Budgetrahmen und nach deinen Wünschen zu finden.
Nächster Schritt: die Besichtigung. Klar ist es wichtig, dass die Wohnung dir auf den ersten Blick gefällt. Aber nimm dir ausreichend Zeit für einen zweiten, dritten, vierten, damit du wirklich kein Detail übersiehst: Wie ist der bauliche Zustand? Entsprechen Raumaufteilung und -größe deinen Bedürfnissen? Sind ausreichend Zimmer vorhanden? Wie gestalten sich die Lichtverhältnisse zu unterschiedlichen Tageszeiten, sind Fenster, Türen und Wände intakt, funktioniert die Heizung einwandfrei? Ist die Wohnung hellhörig, und wie ist der Geräuschpegel außerhalb? Und nicht zu vergessen: Welchen Eindruck hast du von der Eigentümergemeinschaft und wie ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums? Nimm idealerweise eine Checkliste mit, um nichts zu vergessen. Und lass dir unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen: Da siehst du sofort, wie viel für die notwendige Instandhaltungsrücklage angespart und was alles bereits repariert wurde. Denn Mängel können hohe Kosten nach sich ziehen.
Kaufvertrag und Notartermin: wichtige Meilensteine beim Immobilienkauf
Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, Zahlungsmodalitäten, genaue Beschreibung der Immobilie, Teilungserklärung, damit du genau weißt, welches Sondereigentum dir gehört und welche Teile des Hauses Gemeinschaftseigentum sind, Gemeinschaftsordnung mit der Bestimmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, Gewährleistung und Mangelhaftung, Rücktrittsrechte, Belehrung über Risiken, Termin der Schlüsselübergabe und Zustand, in dem die Wohnung übergeben wird: Alles das sind Inhalte des Kaufvertrags. Prüfe ihn vorab genau und lass ihn von Expertinnen und Experten gegenchecken. Nur so stellst du sicher, dass jede einzelne Vereinbarung deinen Erwartungen entspricht, eventuell getroffene mündliche Absprachen berücksichtigt wurden und du rechtlich auf der sicheren Seite bist.
In Deutschland muss ein Immobilienkauf immer notariell beurkundet werden. Neben Unterlagen wie Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer und Finanzierungszusage der Bank musst du eine Unbedenklichkeitserklärung deines Finanzamts vorlegen, um nachzuweisen, dass du pünktlich deine Steuern zahlst. Bei diesem Termin liest die Notarin oder der Notar – die oder den darf übrigens der Käufer oder die Käuferin auswählen, da er oder sie die Kosten trägt – den Kaufvertrag vor, erläutert ihn und nimmt gegebenenfalls handschriftliche Ergänzungen vor.
Nach der Unterzeichnung durch Käufer oder Käuferin und Verkäuferin oder Verkäufer sowie der Beurkundung ist der Kauf der Eigentumswohnung rechtskräftig. Und mit der Begleichung des Kaufpreises sowie der Kosten für den Notar oder die Notarin und den Eintrag ins Grundbuch geht die Wohnung offiziell in deinen Besitz über. Herzlichen Glückwunsch zu deiner Immobilie!