Wie viel Einkommen braucht man für eine Immobilienfinanzierung?

Wir haben es eben schon kurz angerissen: Nein, eine feste Gehaltsgrenze gibt es nicht. Entscheidend ist, wie viel dir nach allen regelmäßigen Ausgaben dauerhaft für die Finanzierung übrig bleibt – Betonung auf dauerhaft. Deshalb können zwei Haushalte mit dem gleichen Einkommen ganz unterschiedliche Kreditrahmen haben. Ein Beispiel: Eine Person lebt allein, hat keine laufenden Kredite und 3.500 Euro netto. Ein Haushalt mit zwei Kindern und einem Autoleasing hat ebenfalls 3.500 Euro netto zur Verfügung, aber deutlich höhere Fixkosten. Dem zweiten Haushalt bleibt also für die Finanzierung spürbar weniger übrig.

Zwei Begriffe solltest du dabei auseinanderhalten:

• Haushaltsnettoeinkommen: alle regelmäßigen Einnahmen deines Haushalts nach Steuern und Abgaben


• Frei verfügbares Einkommen: das, was davon nach Lebenshaltung, Versicherungen, laufenden Krediten und weiteren Fixkosten übrig bleibt

Die Faustregel, die wir dir gleich zeigen, arbeitet mit dem Haushaltsnettoeinkommen, die Haushaltsrechnung danach mit dem frei verfügbaren Einkommen. Alle Beispiele in diesem Artikel gehen von einer Immobilie aus, die du selbst bewohnst.

Wenn es keine feste Einkommensgrenze gibt, brauchst du einen anderen Anhaltspunkt. Der gängigste: der Anteil deines Haushaltsnettoeinkommens, den die monatliche Rate höchstens ausmachen sollte. Mit Rate meinen wir dabei Zins und Tilgung zusammen.

Die 30- bis 35-Prozent-Regel

Je nach Sicherheitsbedürfnis werden unterschiedliche Werte genannt:

• 30 Prozent: vorsichtiger Planungswert mit mehr finanziellem Spielraum

• 35 Prozent: häufig genutzter Orientierungswert

• 40 Prozent: eher die Obergrenze, die nicht zu jedem Haushalt passt

Das sind keine drei gleichwertigen Grenzen bzw. Regeln, sondern drei Sicherheitsstufen. Je höher deine Fixkosten und je größer dein Haushalt, desto eher solltest du dich an den 30 Prozent orientieren.

Die Rechnung ist einfach: Haushaltsnettoeinkommen x Ratenanteil = grobe monatliche Kreditrate. Bei 4.000 Euro netto sind das bei 30 Prozent 1.200 Euro, bei 35 Prozent 1.400 Euro im Monat. Weitere Beispiele:

Die Werte sind eine erste Orientierung und keine Finanzierungszusage. Lass dich zu deiner individuellen Situation beraten, damit aus dem Traum vom Eigenheim eine Finanzierung wird, die dauerhaft passt. Ohne schlaflose Nächte.

Die Faustregel gibt dir die Richtung. Ob die Rate wirklich zu dir passt, zeigt erst deine eigene Haushaltsrechnung, mit deinen (ehrlichen!) Zahlen. Dich vorab intensiver damit zu beschäftigen lohnt sich, denn spätestens bei der Kreditanfrage wird das von den Banken auf jeden Fall geprüft. Gut, wenn du dann schon einen Einblick hast. Für die Haushaltsrechnung gehst du in vier Schritten vor. Der Maßstab dabei: Deine Rate sollte auch dann tragbar bleiben, wenn …

• vorübergehend ein Einkommen sinkt oder wegfällt,

• eine größere Reparatur ansteht,

• die Familie wächst,

• laufende Kosten steigen,

• die Anschlussfinanzierung teurer wird.

Welche laufenden Kosten entstehen als Eigentümerin oder Eigentümer?

Wer von der Mietwohnung ins Eigenheim zieht, rechnet gern: Miete fällt weg, dafür kommt die Rate. Diese Rechnung geht selten auf, denn jetzt trägst du Kosten, die vorher dein Vermieter oder deine Vermieterin übernommen hat:

• Instandhaltung und Reparaturen: Dach, Heizung oder Bad gehen irgendwann auf deine Rechnung.

• Verwaltungskosten: Bei einer Eigentumswohnung zahlst du sie als Teil des Hausgelds, bei einem Haus fallen sie nur an, wenn du eine Verwaltung beauftragst.

• Grundsteuer und Gebäudeversicherung

• Hausgeld bei einer Eigentumswohnung: der monatliche Beitrag an die Eigentümergemeinschaft, unter anderem für Verwaltung und Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum

• Rücklagen: Geld, das du regelmäßig für größere Anschaffungen beiseitelegst

Deine bisherige Kaltmiete kannst du also nicht 1:1 durch die Kreditrate ersetzen. Und an dieser Stelle etwas schönzurechnen hilft dir nicht (wenn du beispielsweise die Rücklagen in der Rechnung „erst mal“ weglässt). Was aber helfen kann: ehrlich damit auseinandersetzen, ob Mieten oder Kaufen das Richtige für dich ist.

Wie viel Puffer ist sinnvoll?

Eine feste Summe lässt sich dafür nicht nennen, dafür sind Haushalte zu verschieden. Hilfreich ist, in drei Ebenen zu denken:

• Monatlicher Puffer: Nach Rate und laufenden Kosten bleibt Geld für Unvorhergesehenes.

• Liquiditätsreserve: Du bindest nicht dein gesamtes Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten.

• Langfristiger Puffer: Die Finanzierung bleibt auch bei Veränderungen im Leben wie Elternzeit, Teilzeit, Arbeitslosigkeit oder Ruhestand tragbar. Dazu gehört ein Blick auf die Anschlussfinanzierung, die teurer ausfallen kann, und darauf, ob dein Vertrag Sondertilgungen zulässt.

Du weißt jetzt ungefähr, welche Rate infrage kommt. Daraus lässt sich ableiten, wie hoch das Darlehen sein kann, das du damit bedienen würdest.

Vereinfachte Berechnung

Zins und Tilgung zusammen bestimmen, wie viel Prozent der Darlehenssumme du im ersten Jahr zurückzahlst. Daraus ergibt sich diese Formel:

Darlehen = Monatsrate x 12 x 100 / (Sollzins in Prozent + Anfangstilgung in Prozent)

Ein Rechenbeispiel, damit es nachvollziehbar wird: Dein Haushalt hat 4.000 Euro netto und plant mit 35 Prozent, also einer Rate von 1.400 Euro. Wir nehmen als Beispiel vier Prozent Sollzins und zwei Prozent Anfangstilgung an:

1.400 x 12 x 100 / (4 + 2) = 280.000 Euro

Mit einer Rate von 1.400 Euro wäre unter diesen Annahmen also ein Darlehen von 280.000 Euro möglich. Welcher Zins für dich gilt, hängt unter anderem von Bonität, Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Immobilie und Zinsbindung ab. Die Zahlen hier dienen nur als Beispiel. Unsere Baufinanzierungsprofis bei der Sparda BW rechnen gern mit dir dein individuelles Beispiel durch.

Bei diesen Annahmen hast du einen praktischen Faustwert: Darlehen = Monatsrate x 200. Damit lassen sich zwei häufige Fragen schnell beantworten:

• Wie viel Kredit bekomme ich mit 3.000 Euro netto? Bei 35 Prozent sind das 1.050 Euro Rate und damit rund 210.000 Euro Darlehen; bei 30 Prozent 900 Euro Rate und rund 180.000 Euro Darlehen.

• Wie viel Einkommen brauche ich für 300.000 Euro Kredit? Rechnen wir das Ganze umgekehrt: Dafür wäre eine Rate von rund 1.500 Euro nötig. Das entspricht bei 35 Prozent rund 4.300 Euro netto, bei 30 Prozent wären das 5.000 Euro netto.

Vom Darlehen zum Kaufpreis

Die Darlehenssumme ist nicht gleich der mögliche Kaufpreis. Zum Kredit kommt dein Eigenkapital dazu, und die Kaufnebenkosten gehen davon ab. In Baden-Württemberg setzen sich diese vor allem aus Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls eine Maklerin oder ein Makler beteiligt ist, der Maklerprovision zusammen. Je nach Fall sind das grob sieben bis zwölf Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel rechnen wir mit rund zehn Prozent und 60.000 Euro Eigenkapital:

Unter diesen vereinfachten Annahmen könnte die Immobilie also rund 309.000 Euro kosten. Die tatsächlichen Nebenkosten hängen unter anderem davon ab, ob eine Maklerin oder ein Makler beteiligt ist, und von den Kosten für Notarin oder Notar und Grundbuch.

Nicht jeder Euro, der auf deinem Konto landet, wird von der Bank gleich bewertet. Regelmäßige und nachweisbare Einnahmen zählen grundsätzlich stärker als unregelmäßige oder zeitlich begrenzte. Die genaue Bewertung hängt von der Einkommensart und den Vorgaben der Bank ab.

Eine erste Einordnung:

• Festes Gehalt: in der Regel gut nachweisbar und planbar

• Zweites Haushaltseinkommen: kann berücksichtigt werden, wenn es nachhaltig verfügbar ist

• Variable Vergütung (z. B. Boni oder Provisionen): zählt häufig nur auf Grundlage mehrjähriger oder regelmäßiger Nachweise

• Einkommen aus Selbstständigkeit: wird meist anhand mehrerer Geschäftsjahre und Unterlagen bewertet

• Kindergeld: kann berücksichtigt werden, gleichzeitig steigen durch Kinder die Haushaltskosten

• Unterhalt: hängt von Dauer, Nachweis und individueller Situation ab

• Mieteinnahmen: bei einer selbst genutzten Immobilie nur relevant, wenn du weitere vermietete Objekte hast

• Rente oder Pension: nachweisbar, aber Laufzeit, Alter und langfristige Tragfähigkeit spielen mit rein

In der Regel brauchst du für deine Einnahmen Nachweise, zum Beispiel aktuelle Gehaltsabrechnungen und den letzten Steuerbescheid. Welche Unterlagen die Sparda-Bank BW für das Gespräch braucht, findest du in unserer Checkliste für dein Baufinanzierungsgespräch.

Die Rechnung ergibt weniger, als du dir erhofft hast? Das ist noch kein Grund, deinen Traum vom Eigenheim aufzugeben. Wichtig ist nur, dass du die Finanzierung nicht passend rechnest, sondern an den richtigen Stellschrauben drehst:

• Kaufpreis und Objekt anpassen: Eine kleinere Immobilie oder ein größerer Suchradius können den Kaufpreis spürbar senken. 


• Mehr Eigenkapital: Je mehr du ansparst, desto weniger musst du finanzieren. Auch die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen entlastet das Darlehen. 


• Bestehende Ratenkredite reduzieren: Jede laufende Rate schmälert deinen Überschuss. Zahlst du erst Kredite ab, bleibt mehr für die Baufinanzierung. 


• Förderprogramme prüfen: Mögliche Fördermittel können die Finanzierung entlasten. 


• Wunschrate und Reserven neu abstimmen: Rechne verschiedene Varianten durch, aber nicht auf Kosten deines Puffers. 


• Zeit nehmen: Manchmal ist es klüger, das Vorhaben zu verschieben und in der Zwischenzeit Eigenkapital aufzubauen. Eine realistische Budgetberatung zeigt dir vorab, wo du stehst.