Mieten vs. Kaufen – was lohnt sich wirklich?

Mieten und flexibel bleiben, kaufen und unabhängig sein … Die Vor- und Nachteile von Mieten und Wohneigentum sind und bleiben ein viel diskutiertes Thema in Deutschland. Die einen träumen vom Eigenheim, die anderen von der Freiheit, einfach den Ort wechseln zu können. Aber welche Option ist langfristig sinnvoller, vor allem in Zeiten steigender Mietpreise und schwankender Immobilienzinsen? Was kostet die Immobilienfinanzierung im Vergleich zur Miete? Was hat es mit der sogenannten Annuität beim Immobilienkauf auf sich? Berechnen wir alles und helfen dir mit anschaulichen Beispielen bei der Entscheidung.

1. Monat:

Zinsanteil: 240.000 € x 0,25% = 600 €
Tilgungsanteil: Annuität - Zinsanteil = 1.000 € – 600 € = 400 €

Neuer Saldo = 240.000 € – 400 € = 239.600 €

2. Monat:

Im zweiten Monat wird der monatliche Zins nur noch auf den Restbetrag berechnet. Das bedeutet:

Zinsanteil: 239.600 € x 0,25% = 599 €
Tilgungsanteil: 1.000 € – 599 € = 401 €

Neuer Saldo: 239.600 € – 401 € = 239.199 €

Und so weiter – Monat für Monat sinkt der Zinsbetrag, während die Tilgung steigt. Die Restschuld nimmt dadurch stetig ab. Nach dem ersten Jahr haben Sie also 4866,56 € Euro Ihres Darlehens zurückbezahlt. Das Restdarlehen beträgt nun 235.133,44 Euro.

Nach zehn Jahren hat sich dein Darlehensbetrag durch die Tilgung weiter reduziert. Der Zinsanteil ist dadurch wesentlich niedriger geworden, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Der Schwerpunkt verschiebt sich also von den Zinsen hin zur Tilgung. Am Anfang zahlst du fast nur Zinsen, mit jeder Rate wird dann ein größerer Teil deines Kredits getilgt. Nach etwa siebeneinhalb Jahren ist der Tilgungsanteil der Rate höher als der Zinsanteil.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Annuität?

Die Annuität ist entscheidend, um die finanzielle Belastung von Kauf oder Neubau realistisch einzuschätzen. Denn mit den Kosten für Grundstück und Gebäude ist es längst nicht getan, und bei den eher längeren Laufzeiten einer Immobilienfinanzierung gerät die Zinsbelastung schnell aus dem BlickMiete zahlst du monatlich, um in einer Immobilie wohnen zu dürfen; vom Eigentum profitierst du nicht. Bei der Annuität zahlst du monatlich, um dir die Immobilie Stück für Stück, Rate für Rate „zurückzukaufen“, bis am Ende der Kredit komplett abbezahlt ist. Dazu bleiben Annuitäten (innerhalb der Zinsbindung) konstant und bieten finanzielle Planbarkeit; Mietkosten sind weniger stabil. Mit der Miete hast du eine kurz- bis mittelfristige Verpflichtung, während du bei der Annuität eine langfristige Verpflichtung eingehst.

Vergiss beim Kauf von Wohneigentum nicht, dass zu den monatlichen Raten zunächst auch die Nebenkosten zum Eigenheim gehören:

• Grunderwerbssteuer (in Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 2025 5,0 Prozent)

• Notarkosten und Grundbucheintrag (in der Regel zwischen 1,8 und 2 Prozent des Kaufpreises; wir bei der Sparda BW rechnen mit 2 Prozent)

• Gebühren für Makler oder Maklerin, falls beauftragt (in Baden-Württemberg zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises)

Ob mieten oder kaufen für dich sinnvoller ist, hängt auch sehr von der Region ab. In städtischen Gebieten steigen sowohl Miet- als auch Kaufpreise stark, während auf dem Land häufig günstigere Angebote zu finden sind – was aber oft mit Einschränkungen zum Beispiel bei der Infrastruktur Hand in Hand geht. Was sich für dich besser eignet, ist also nicht nur von der finanziellen, sondern auch von der beruflichen Situation, von deinem Lebensstil und deinen Zukunftsplänen abhängig.

Wie schneiden die Immobilienpreise im Vergleich ab? Die Mietkosten einer 3-Zimmer-Wohnung in einer Stadt wie Stuttgart liegen bei etwa 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter monatlich; der Kaufpreis kann bei 5.000 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Mieten auf dem Land liegen eher bei sechs bis neun Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise bei etwa 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Der Standort beeinflusst also stark, ob mieten oder kaufen finanziell sinnvoller ist. Nehmen wir zwei mögliche Szenarien genauer unter die Lupe und schauen uns Annuität und Zinslast vs. Mietkosten an.

Die reine monatliche Zinslast von 1.020 Euro im ersten Monat liegt unter der aktuellen Miete von 1.190 Euro. Und: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Während Mieterinnen und Mieter dauerhaft 100 Prozent ihrer Zahlung an den Vermieter oder die Vermieterin abgeben, fließt beim Kauf ein wachsender Teil direkt in die eigene Immobilie. Langfristig kann sich der Kauf daher lohnen – insbesondere, wenn die Mieter und Mieterinnen mit steigenden Mieten rechnen müssen.

Die monatliche Zinslast beim Hauskauf liegt mit 720 Euro unter der Miete von 840 Euro. Auch hier gilt: Der Anteil der Zinskosten sinkt mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil steigt.

Während das Eigenheim auf dem Land oft günstigere Annuitäten bietet, solltest du höhere Nebenkosten für Instandhaltung und Reparaturen berücksichtigen – und beispielsweise auch die Mehrkosten, um mobil zu bleiben, oder die Wertentwicklung der Immobilie in dieser Region.