Kapitalanlage Immobilien: sinnvolle Geldanlage?
11.02.26
14 min
Immobilien gelten als solide Klassiker der Geldanlage – aber sind sie das wirklich? Die Antwort ist: Ja – vorausgesetzt, du gehst das Thema realistisch und gut vorbereitet an. Denn eine Immobilie als Kapitalanlage ist weder ein schneller Gewinn noch ein kurzfristiges Projekt. Diese Form der Geldanlage sollte auf einer fundierten Planung, belastbaren Zahlen und einer passenden Strategie basieren. Wer versteht, worauf es ankommt, kann Sicherheit und Ertrag gezielt kombinieren und die eigene finanzielle Zukunft planbarer gestalten.
Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage?
Auf den Punkt gebracht: Das typische Eigenheim ist die Immobilie, in der du selbst wohnst. Vermietest du die Immobilie, wird sie zur Kapitalanlage. Dein Verdienst: die Mieteinnahmen.
Während du bei einer eigengenutzten Immobilie vor allem Lebensqualität kaufst und dir die Miete sparst, ist die vermietete Immobilie darauf ausgerichtet, Überschüsse zu erwirtschaften. Dein Mieter oder deine Mieterin übernimmt mit der Miete im Idealfall einen Großteil der Finanzierungskosten (Zinsen und Tilgung), während du langfristig vom Vermögenszuwachs profitierst.
Der entscheidende Unterschied liegt im Fokus: Bei der eigenen Wohnung zählen das Wohlfühlbad, das Wohnzimmerdesign und der Blick vom Balkon. Bei der Kapitalanlage stehen die Zahlen im Fokus. Es geht um das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen und den laufenden Kosten. Außerdem interessant: die steuerlichen Aspekte. Während du Kosten für dein Eigenheim komplett aus dem Nettoeinkommen zahlst, kannst du bei einer Kapitalanlage Abschreibungen, Zinsen und Erhaltungskosten steuerlich geltend machen.
Doppelt gut: die Immobilie als attraktiver Anlagebaustein mit Renditechancen
Warum ist das Modell „Anlageimmobilie“ so attraktiv? Die Immobilie ist ein Sachwert. Das bedeutet: Geld kann an Wert verlieren, Wohneigentum bietet einen natürlichen Schutz vor Inflation. Dein doppelter Vorteil? Du sicherst dir regelmäßige Einnahmen durch die Miete und profitierst langfristig von einer möglichen Wertsteigerung. Das macht die Immobilie zu einem stabilen Baustein für deine Altersvorsorge und deinen Vermögensaufbau.
Immobilie als Kapitalanlage kaufen: eine Beispielrechnung
Ob sich ein Investment wirklich lohnt, zeigt sich nicht beim Notartermin, sondern in der langfristigen Kalkulation. Wir rechnen ein Beispiel. Nehmen wir an, du kaufst eine Wohnung für 210.000 Euro. Inklusive Kaufnebenkosten (Steuern, Notar: 25.346 Euro) liegst du bei einer Gesamtinvestition von rund 235.350 Euro. Du bringst 50.000 Euro Eigenkapital ein, den Rest finanzierst du zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Bei einer Monatsmiete von 700 Euro ergibt das einen Mietpreismultiplikator von 25 – ein marktüblicher Wert für solide Lagen.
Wie entwickelt sich deine Immobilie? Betrachten wir drei Szenarien:
Das realistische Szenario: Die Wohnung ist durchgehend vermietet, die Mieteinnahmen decken die Zinsen und einen Teil der Tilgung. Du zahlst monatlich einen moderaten Betrag dazu, baust aber stetig Vermögen auf. Nach zehn bis 15 Jahren hat die Wertsteigerung der Immobilie deine Kaufnebenkosten längst ausgeglichen. Wichtig: Nicht alle Nebenkosten dürfen auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Kosten für die Instandhaltung der Wohnung, für Reparaturen und Rücklagen musst du als Vermieterin oder Vermieter selbst tragen.
Das optimistische Szenario: Die Lage entwickelt sich überdurchschnittlich gut. Du kannst die Miete im gesetzlichen Rahmen anpassen, während deine Finanzierungskosten stabil bleiben. Die Immobilie trägt sich nach kurzer Zeit von selbst, der Marktwert steigt deutlich über den Kaufpreis.
Das pessimistische Szenario: Es kommt zu einem unerwarteten Leerstand oder größeren Reparaturen am Gebäude. In dieser Phase musst du finanziell nachlegen können. Hier zeigt sich, wie wichtig ein Puffer und eine solide Finanzierungsstruktur sind, damit dich solche Phasen nicht aus der Bahn werfen.
Die Lage entscheidet über deinen Anlageerfolg
In der Immobilienwelt gilt ein altes Gesetz: Lage, Lage, Lage. Nicht nur beim Eigenheim, sondern vor allem auch bei der Anlageimmobilie. Was bedeutet das konkret für deine Rendite? Profis unterscheiden Städte nach Kategorien, um das Risiko-Rendite-Verhältnis zu bewerten. Deine Strategie entscheidet, wo du kaufst:
Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Wohnung als Kapitalanlage?
Die Frage nach dem Eigenkapital ist oft die größte Hürde – aber auch der größte Hebel für deine Rendite. Wie viel Cash du wirklich mitbringen musst, hängt von deiner Strategie und deiner Bonität ab.
Der Sicherheitsstandard (20 bis 30 Prozent): Wenn du 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlst, sicherst du dir in der Regel die besten Zinskonditionen. Dein Darlehen ist niedriger, die monatliche Belastung sinkt, und dein Investment steht von Tag eins an auf einem stabilen Fundament.
Das Minimum (10 bis 12 Prozent): Das ist die Untergrenze, die du einplanen solltest. Warum? Weil du damit zumindest die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt) abdeckst. Banken finanzieren ungern diese „weichen Kosten“, die keinen direkten Gegenwert in der Immobilie haben. Eine Finanzierung ohne diese zehn bis zwölf Prozent ist zwar theoretisch möglich, aber deutlich teurer und riskanter.
Wer mehr Eigenkapital einsetzt, senkt sein Risiko. Wer weniger einsetzt, nutzt den sogenannten Leverage-Effekt, die Hebelwirkung: Du setzt wenig eigenes Geld ein, um ein großes Objekt zu bewegen, und steigerst so die Rendite auf dein eingesetztes Kapital. Welcher Weg für dich der richtige ist, rechnen wir gern gemeinsam mit dir durch.
Rendite-Kennziffern verstehen: Was bleibt am Ende übrig?
Wenn du dich auf dem Immobilienmarkt umschaust, begegnen dir jede Menge Zahlen. Aber Vorsicht: Nicht jede Renditeangabe ist gleich viel wert. Um eine Immobilie als Kapitalanlage objektiv zu bewerten, musst du tiefer in die Kalkulation einsteigen.
Bruttorendite vs. Nettorendite
Die Bruttorendite ist der schnelle Check: Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Das ist ein guter erster Anhaltspunkt, lässt aber die Realität völlig außen vor. Viel wichtiger ist für dich die Nettorendite. Erst sie zeigt dir, wie profitabel dein Investment nach Abzug aller Kosten wirklich ist. Hier fließen Faktoren ein, die viele unterschätzen, wenn sie ins Thema einsteigen:
Verwaltungskosten (Stichwort Hausverwaltung)
Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen
Puffer für möglichen Leerstand
Zinskosten der Finanzierung
Steuerliche Belastungen (weil Mieteinnahmen versteuert werden)
Die Wahrheit über das erste Jahr
Ein wichtiger Punkt für deine Erwartungshaltung: Die Gesamtrechnung ist im ersten Jahr oft noch negativ. Das ist völlig normal. Die hohen Kaufnebenkosten und die Anfangsinvestitionen müssen erst mal „verdient“ werden. Die Immobilie entfaltet ihre volle Kraft als Renditebringer meist erst über die Jahre – durch Mietanpassungen, die Tilgung des Darlehens und vor allem beim steuerfreien Verkauf nach der Zehn-Jahres-Frist.
Welche Immobilie am besten als Kapitalanlage kaufen?
Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Je nach Objekttyp unterscheiden sich Aufwand, Risiko und Renditechancen massiv. Hier ist ein Überblick zum Start:
Die Kauf-Checkliste: dein 14-Punkte-System für die Entscheidung
Damit du bei der Besichtigung nicht den Überblick verlierst, haben wir ein Bewertungssystem entwickelt. Geh die folgenden 15 Punkte ehrlich durch und notiere dir, wie viele du mit einem klaren „Ja“ beantworten kannst. Die Gewichtung zeigt dir, worauf es am meisten ankommt.
1. Standort (40 % Gewicht)
Handelt es sich um eine A/B/C-Stadt mit prognostiziertem Wachstum?
Sind ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung und Schulen schnell erreichbar?
Wirkt die direkte Nachbarschaft gepflegt und sicher?
Ist die Entfernung zu großen Arbeitgebern (oder für dich privat zur Familie) machbar/attraktiv?
2. Immobilie (30 % Gewicht)
Sind Heizung und Elektrik in einem guten Zustand oder modernisiert?
Ist das Baujahr in Ordnung?
Liegt der Energieausweis in der Klasse C oder besser?
Ist sichergestellt, dass kein Sanierungsstau in der Anlage vorliegt?
3. Finanzen (20 % Gewicht)
Liegt der Mietpreismultiplikator im grünen Bereich zwischen 20 und 28?
Entspricht der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert?
Steht Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent zur Verfügung, um die Finanzierung stabil zu halten?
4. Miete (10 % Gewicht)
Bestehen langfristige, rechtssichere Mietverträge?
Ist das Leerstandsrisiko am Standort nachweislich gering?
Liegt der aktuelle Mietpreis im Rahmen des lokalen Mietspiegels?
Deine Auswertung:
12–15 x Ja: Ein Top-Objekt! Du solltest schnell handeln und die Details prüfen.
8–12 x Ja: Ein solider Deal, aber es gibt Nachbesserungsbedarf. Hier solltest du beim Preis oder bei den Bedingungen verhandeln.
Weniger als 8 x Ja: Vorsicht. Das Risiko ist vermutlich zu hoch. Unsere Empfehlung: eher ablehnen.
Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage
Kein Investment ohne Risiko. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, solltest du die Chancen und Herausforderungen nüchtern gegeneinander abwägen.
Die Vorteile: Warum es sich lohnt, eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen
Inflationsschutz: Mieten und Immobilienwerte steigen langfristig meist parallel zur allgemeinen Preissteigerung.
Steuervorteile: Du profitierst von der jährlichen Abschreibung (AfA) und kannst Werbungskosten sowie Zinsen steuerlich geltend machen.
Sicherheit: Du investierst in einen realen Sachwert (das viel zitierte „Betongold“), der nicht über Nacht wertlos wird – ungeachtet der Weltlage.
Leverage-Effekt: Du setzt zum Beispiel nur 30 Prozent eigenes Kapital ein, profitierst aber von der Wertsteigerung der gesamten Immobilie. So nutzt du die Hebelwirkung der Finanzierung für deine Rendite.
Altersvorsorge: Eine abbezahlte Immobilie im Alter sorgt für einen stetigen Cashflow durch Mieteinnahmen.
Die Nachteile: Was du bedenken musst
Klumpenrisiko: Im Gegensatz zu breiter gestreuten Anlageformen steckt hier ein Großteil deines Vermögens in nur einem einzigen Objekt.
Illiquidität: Eine Immobilie lässt sich nicht per Mausklick verkaufen. Es kann Monate dauern, bis du das investierte Geld wieder auf dem Konto hast.
Verwaltungsaufwand: Du musst dich um Mieterinnen und Mieter, Nebenkostenabrechnungen und Reparaturen kümmern.
Unerwartete Kosten: Sanierungsumlagen in Höhe von 5.000 bis schon mal 20.000 Euro können kurzfristig anfallen und müssen finanziell gestemmt werden können.
Mietrisiken: Zahlungsausfälle oder Mietschäden können die Renditeplanung empfindlich stören. Plus: organisatorischer und emotionaler Aufwand.
Markt- und Politikrisiko: Zinsentwicklungen oder neue gesetzliche Vorgaben (zum Beispiel energetische Sanierungen) lassen sich schwer vorhersagen.
Erzwungene Langfristigkeit: Um den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern zu müssen, solltest du die Immobilie mindestens zehn Jahre halten.
FAQ – die häufigsten Fragen zu Anlageimmobilien
Fazit: dein Weg zur Immobilie als Kapitalanlage
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist kein Sprint, sondern ein Marathon – der dir später Luft zum Atmen lässt. Sie ist das ideale Werkzeug für alle Anlegerinnen und Anleger, die ihr Vermögen nicht dem Zufall überlassen wollen, sondern auf Sachwerte mit Hebelwirkung setzen. Ob als Baustein für die Altersvorsorge oder zum aktiven Vermögensaufbau – mit der richtigen Strategie und einer soliden Finanzierung legst du heute den Grundstein für deine finanzielle Stabilität von morgen.
Du willst wissen, wie deine Rechnung konkret aussieht? Jedes Investment ist so individuell wie deine Ziele. Wir als Sparda-Bank unterstützen dich mit Top-Konditionen ganz in deiner Nähe.