5 Fehler bei der ersten Immobilie – und wie du sie vermeidest

Viele Käuferinnen und Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis – ein teurer Irrtum. Schon beim Kauf kommen zehn bis 15 Prozent obendrauf: Grunderwerbssteuer (in Baden-Württemberg derzeit fünf Prozent), Notargebühren, Maklercourtage und erste Versicherungen. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das schnell zusätzliche 30.000 bis 45.000 Euro.

Noch häufiger übersehen oder unterschätzt: die laufenden Kosten. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wartung und Instandhaltung der Immobilie, Straßenreinigung, bei Häusern auch Gartenpflege – das summiert sich. Bei Häusern: Plane mindestens zwei bis drei Euro pro Quadratmeter im Monat für Rücklagen ein; bei älteren Immobilien deutlich mehr. Bei Eigentumswohnungen: Die Rücklagen sind im Wohngeld enthalten. Prüfe, wie hoch sie pro Quadratmeter sind und ob sie für künftige Sanierungen ausreichen.

Klingt banal, ist elementar: Die Lage kannst du später nicht mehr ändern. Umso wichtiger, sie vorab gründlich zu prüfen. Denn sie beeinflusst nicht nur deine Lebensqualität, sondern auch laufende Kosten und die langfristige Wertentwicklung deiner Immobilie.

Infrastruktur checken: Wie weit sind Schulen und Supermärkte? Wie gut ist die medizinische Versorgung mit Ärztinnen, Ärzten und Apotheken? Wie kommst du zur Arbeit? Gibt es eine gute ÖPNV-Anbindung? Denk auch an später: Was, wenn du nicht mehr Auto fahren kannst oder willst beziehungsweise nicht mehr mobil bist?

Immissionen ernst nehmen: Flugzeuglärm, Bahnstrecken, Hauptstraßen, laute Nachbarschaft, Gerüche verschiedenster Art, aber auch Sportplätze, Schulen oder Kindergärten können auf Dauer stören. Was tagsüber charmant wirkt, nervt nachts vielleicht gewaltig.

Zukunft im Blick behalten: Sind Bauprojekte in der Nähe geplant? Wie entwickelt sich die Gegend? Ein Neubau vor deinem Fenster oder eine neue Durchgangsstraße kann den Wert und deine Laune drücken.

Folgekosten beachten: Hanggrundstücke brauchen Stabilisierungsmaßnahmen, in Hochwassergebieten gelten strenge Versicherungsauflagen und gewisse bauliche Anforderungen. Das kostet.

Einmal kurz durchs Haus gegangen, alles sieht gut aus, Kaufvertrag unterschrieben – und dann die böse Überraschung. Versteckte Mängel und unterschätzte Energiekosten gehören zu den teuersten Fehlern beim Immobilienkauf.

Nicht hetzen lassen: Plane mindestens zwei bis drei Besichtigungen zu unterschiedlichen Tageszeiten ein (siehe Lage). Was mittags hell und freundlich wirkt, kann abends düster sein. Auch Lärm variiert stark zwischen Werktag und Wochenende. Außerdem nimmst du vielleicht erst beim zweiten oder dritten Besuch etwas wahr, das beim ersten Mal von anderen Eindrücken überdeckt wurde. Passt das gute Gefühl immer noch? Hast du genauer hingeschaut? Nimm dir die Zeit, die du brauchst.

Versteckte Mängel aufspüren: Feuchtigkeitsschäden, Dachschäden, alte Elektro- oder Wasserleitungen, Schimmel, Asbest, statische Probleme – Laiinnen und Laien übersehen schnell, wo’s schwierig werden kann. Achte auf Risse, feuchte Flecken und muffige Gerüche. Tipp: Gerüche können kurzzeitig überdeckt werden!

Energieausweis ernst nehmen: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Viele verstehen den Unterschied nicht. Wichtig: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Kostenpunkt? Etwa 8.000 bis 15.000 Euro. Prüfe auch den Dämmstandard von Dach, Fenstern, Fassade und Keller. Sanierungskosten können 20 bis 50 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Renovierungsbedarf realistisch einschätzen: Selbst wenn keine großen Sanierungen nötig sind – neue Böden, Küche, Bad … Das summiert sich. Stell genau zusammen, was alles zu renovieren ist. Und überschätze deine eigenen handwerklichen Fähigkeiten nicht. Auch nicht die Zeit, die das kostet!

Der Kaufvertrag ist kein Formkram – er regelt alles Entscheidende. Trotzdem unterschreiben viele, ohne ihn wirklich zu verstehen. Das kann teuer werden, und das nicht nur wegen des Kleingedruckten.

Kritische Klauseln kennen: „Gekauft wie gesehen“ bedeutet, du übernimmst alle Mängel, auch versteckte. Weil du ja „gesehen“ hast, was Sache ist. Prüfe deshalb genau, was als beweglich (geht mit) und unbeweglich (bleibt da) gilt: Einbauküche, Markisen, Gartenhaus. Achte außerdem auf Vorkaufsrechte Dritter oder Wegerechte, die dein Grundstück belasten.

Finanzierung vorher sichern: Unterschreibe erst, wenn die Finanzierungszusage deiner Bank vorliegt. Sonst stehst du im Zweifel ohne Geld, aber mit Kaufpflicht da. Denn der Vertrag gilt, auch wenn noch kein grünes Licht von der Bank da ist.

Rücktrittsrechte einbauen: Vereinbare Finanzierungsvorbehalte, Rücktrittsrechte bei Mängeln oder schlechten Gutachten-Ergebnissen. Das gibt dir mehr Spielraum.

Bewegliche Teile testen: Funktionieren Fenster, Türen, Garagentor, Rollläden? Klingt banal, aber eine defekte Mechanik kann in die Tausende gehen.

Bei Wohnungen WEG-Unterlagen prüfen: Wie hoch sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltung? Welche Beschlüsse wurden gefasst? Stehen Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung im Raum? Lies die Protokolle der letzten Jahre – da steht, was wirklich läuft.

Die Finanzierung entscheidet, ob dein Immobilienkauf zum Erfolg wird oder zur Belastung. Viele machen hier gravierende Fehler, oft aus Unwissenheit oder zu viel Optimismus.

Eigennutzung oder Kapitalanlage? Mach dir den Unterschied klar: Viele glauben, ihre selbstgenutzte Immobilie sei automatisch eine gute Kapitalanlage. Stimmt so nicht, denn: Eigennutzung bedeutet, du wohnst selbst drin, zahlst laufende Kosten, baust Vermögen auf, aber generierst kein Einkommen. Eine echte Kapitalanlage (vermietete Immobilie) funktioniert anders: Hier zählen Mietrendite, Steuern, Leerstandsrisiko. Beide Wege können sich lohnen, aber nur, wenn du vorher klar definierst, was du willst, und entsprechend kalkulierst. Die Bewirtschaftungskosten steigen übrigens in beiden Fällen durchschnittlich um fünf Prozent pro Jahr.

Bring genug Eigenkapital mit: Mit zehn bis zwölf Prozent Eigenkapital bist du riskant unterwegs – bei Wertverlust oder unerwarteten Kosten kommst du schnell in die Klemme. Optimal sind 20 bis 30 Prozent. Das senkt die Zinslast und gibt dir einen finanziellen Puffer.

Wähle die Zinsbindung klug: Kurze Zinsbindungen (fünf Jahre) sind verlockend, weil oft günstiger. Steigen die Zinsen danach, wird die Anschlussfinanzierung aber zum Problem. Besser: zehn bis 15 Jahre Zinsbindung für mehr Planungssicherheit.

Vergleiche Kreditangebote: Unterschiede zwischen verschiedenen Banken können sich auf fünfstellige Beträge (über die gesamte Laufzeit) summieren. Ein Vergleich lohnt sich immer: Wer bietet das attraktivste Gesamtpaket zur Immobilienfinanzierung?

Baue Flexibilität ein: Sind Sondertilgungen möglich? Kannst du bei einer Verbesserung deiner finanziellen Situation schneller tilgen, ohne eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?

Lass dich zur Finanzierung professionell beraten. Wir helfen dir, die passende Finanzierung für dich und dein Leben zu finden.

Der Traum vom Eigenheim vernebelt oft den Blick fürs Geschäftliche. Ja, die erste eigene Immobilie ist eine emotionale Entscheidung – wenn du dich aber zu sehr von Gefühlen leiten lässt, legst du am Ende drauf.

Nicht unter Druck setzen lassen: Maklerinnen und Makler erzeugen gern Zeitdruck. „Andere Interessentinnen und Interessenten!“ „Nur noch heute, bitte sofort entscheiden!“ Lass dich nicht hetzen. Gute Immobilien gibt es immer wieder. Und wer so viel Druck aufbaut, hat vielleicht Gründe dafür.

Alternativen im Blick behalten: Wer sich auf eine einzige Immobilie versteift, verliert die Verhandlungsposition. Schau dir mehrere Objekte an, das gibt dir Vergleichswerte und Verhandlungsmacht. Und, siehe oben, nimmt Emotionen raus.

Kaufpreis verhandeln: Viele zahlen den geforderten Preis, ohne zu verhandeln. Dabei sind oft mehrere Tausend Euro Spielraum drin, gerade bei Bestandsimmobilien mit bekannten Mängeln oder längerem Leerstand.

Vertragsbedingungen hinterfragen: Nicht alles, was im Entwurf steht, ist in Stein gemeißelt. Übergabetermin, Rücktrittsrechte, Garantien – vieles lässt sich noch anpassen. Aber nur, wenn du’s ansprichst und nicht schweigend hinnimmst.

Auch wichtig: Bleib sachlich, auch wenn’s schwerfällt. Eine Immobilie ist eine Investition. Behandle sie auch so.