Immobilienkauf: Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist

Bauzinsen von unter einem Prozent. Das war 2021 in Deutschland noch möglich. Zwischen 2010 und 2022 sprangen mehr und mehr Leute auf den Immobilienzug auf. Daraufhin stiegen die Immobilien- und Baupreise stark an. Seit 2022 ist die Ära der günstigen Bauzinsen Geschichte. Anfang 2023 gab es folglich einen kleinen Preisdämpfer – der sich weiter fortsetzt.

Besonders spannend: die Unterschiede zwischen Wohnungen und Häusern. Die Preise für Wohnungen in Baden-Württemberg sind 2023 stetig gesunken. Im ersten Quartal 2024 zogen sie wieder an. Bei den Hauspreisen ging es im Jahr 2023, trotz einiger Auf und Abs, eher abwärts.

So beeinflusst die Inflation Immobilien- und Mietpreise

Wenn die Inflation steigt, gewinnen Immobilien meist an Wert. Doch kurzfristig gehen die Zinsen mit der Inflation nach oben, wodurch Immobilienkredite teurer werden. Das bremst die Preise erst mal aus. Hält die Inflation an, steigen nicht nur die Preise im Supermarkt, sondern auch viele Einkommen, wodurch höhere Bauzinsen wiederum bezahlbarer werden. 

Für Mieter und Mieterinnen kann es schwieriger werden. Denn oft steigen mit der Inflation auch die Mieten. Im Gegensatz zu Eigentümern und Eigentümerinnen müssen diese jedoch keine Rücklagen für Reparaturen bilden, die im Laufe der Zeit ebenfalls teurer werden können.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst, desto besser. Warum? Wenn du mehr Eigenkapital einbringst, brauchst du weniger Kredit und sparst bei den Finanzierungskosten. Wir empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu stemmen. Was heißt Gesamtkosten? 

Gesamtkosten sind der Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten liegen typischerweise zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises und enthalten Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und Zinsen. Du hast also dann genug Eigenkapital, wenn die Summe aller für das Eigenkapital eingebrachten Werte mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs abdeckt.

Wie viel Eigenkapital du tatsächlich benötigst, hängt auch von deinem monatlichen Einkommen ab. Am einfachsten lässt sich dein benötigtes Eigenkapital im Gespräch mit einem Berater oder einer Beraterin ermitteln.

Zwar geht die Nachfrage in ländlichen Gebieten teilweise stark zurück, doch vor allem in Ballungsgebieten bleibt die Nachfrage größer als das Angebot. Das liegt unter anderem an der weiter wachsenden Bevölkerung. Das Problem: Es gibt nicht genug Wohnraum für alle. Deswegen wird der Immobilienboom 2024 voraussichtlich anhalten.

Immobilienblase: Werden die Immobilienpreise sinken?

Wann werden Immobilien wieder günstiger? Diese Frage brennt vielen auf den Nägeln, die sich nach einem Eigenheim sehnen. Die „fetten Jahre“ mit den hohen Preisen von 2010 bis 2022 sind Geschichte. Und mit steigenden Zinsen ist es nicht abwegig, auf einen möglichen Preisrückgang zu hoffen. Doch wir sollten unsere Erwartungen vorerst nicht zu hoch schrauben. Trotz leichter Rückgänge wird für das Jahr 2024 keine große Preisveränderung erwartet.

Auch hierfür gibt es eine praktische Faustformel: Für die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens aufgewendet werden müssen. Die meisten Banken vergeben Immobilienkredite sowieso mit einer monatlichen Belastung „nur“ bis maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens. Und: Die Preisunterschiede von Immobilien schwanken regional stark. Vor allem in strukturschwachen Regionen locken viele Immobilien mit günstigen Preisen.

Was ist das richtige Alter für den Hauskauf?

Wann sollen wir am besten ein Haus kaufen? Was ist das ideale Alter? Die meisten Menschen kaufen eine Immobilie in ihren Dreißigern. So ist es auf jeden Fall realistisch, die Darlehenssumme vor dem Ruhestand abbezahlt zu haben, um im Alter entspannt mietfrei wohnen zu können. 

Andere verwirklichen ihren Traum vom Eigenheim erst in ihren Vierzigern und Fünfzigern. Das kann sogar große Vorteile haben. Denn im höheren Alter sind Eigenkapital und Einkommen im Schnitt deutlich höher als noch in den Zwanzigern oder Dreißigern. Das ermöglicht eine schnellere Tilgung. Eins ist dabei sicher: Der beste Zeitpunkt zum Hauskauf ist der, der am besten zu deinen persönlichen Plänen passt.

Wir alle wissen: Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Doch wie bei anderen Produkten auch gibt es auf dem Immobilienmarkt saisonale Schwankungen. Der Fokus „Hauskauf“ ist nicht das ganze Jahr über gleich groß. Auch im Immobilienmarkt gibt es ein Sommerloch. Denn im Sommer konzentrieren sich sowohl Käufer und Käuferinnen als auch Verkäufer und Verkäuferinnen hauptsächlich auf ihren Urlaub und ihre Familie. Auf Immobilienbesichtigungen oder Umzüge haben in der heißen Jahreszeit die wenigsten Lust.

Nach der Urlaubszeit, wenn die Menschen wieder Zeit und Geld für den Immobilienhandel haben, gibt es nochmals einen großen Peak. Im Oktober sind laut einer Studie die Immobilienpreise am höchsten.

Ähnlich wie im Sommer verhält es sich auch um die Weihnachtszeit und rund um den Jahreswechsel. Da sind Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sehr gering. Denn um diese Jahreszeit liegt der Fokus auf Familie und Freunde.

Anders sieht es im Frühjahr aus. Neues Jahr, neues Glück, neues Eigenheim. 

Im Sommer und Winter lassen sich also richtige Schnäppchen machen, weil die Nachfrage nicht so groß ist. Allerdings ist die Auswahl auch deutlich geringer als im Frühjahr und Herbst. 

Wann ist denn nun der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf? Wir von der Sparda BW fassen zusammen, ob der Kauf im aktuellen Zins- und Preisumfeld sinnvoll ist.